¿Cómo tasar una vivienda adecuadamente y por qué es importante?

La tasación de una vivienda puede resultar un proceso necesario y esclarecedor para la compra, venta o refinanciación de una propiedad. Ello es así porque conocer su valor real resulta fundamental para tomar decisiones financieras acertadas. 

En este artículo, te explicamos en detalle qué es la tasación de una vivienda, para qué sirve, cómo se tasa una vivienda y los pasos para pedir tu valoración, entre otras cuestiones que te van a interesar. 

¿Qué es la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda es una evaluación profesional del valor de mercado de un inmueble en un momento determinado. Esta valoración se lleva a cabo por un tasador cualificado, quien, mediante el análisis de diversos factores, establece un precio objetivo para la propiedad. 

La tasación es utilizada tanto por compradores, vendedores, bancos y otras instituciones financieras, para tener un criterio claro y profesional sobre el valor de una vivienda.

¿Para qué sirve la tasación de una vivienda y por qué es tan importante?

La tasación de una vivienda tiene varias finalidades posibles pero se destacan las siguientes:

• Solicitud de hipoteca. Los bancos y entidades de crédito reclaman una tasación previa para determinar si el valor de la vivienda justifica el préstamo que se solicita.
• Compra o venta de la propiedad. Tanto el comprador como el vendedor pueden requerir de una tasación para conocer el valor real del inmueble y fijar o conocer el precio adecuado de mercado.
• Herencias y divisiones patrimoniales. En casos de valoraciones de herencias o repartos de bienes (también en casos de divorcio), es necesario conocer el valor exacto de la propiedad para repartir los bienes de forma equitativa.
• Seguro de hogar. La tasación también se usa para establecer el valor de la propiedad a efectos de contratar seguros.

En suma, obtener una tasación es asegurar tu actividad financiera respecto a un bien dado que te permite tener datos reales a través de un entidad tasadora homologada e imparcial como es Valmesa. 

Métodos de Tasación de Viviendas

Existen varios métodos de tasación, entre los cuales los más utilizados son:

• Método de comparación. Consiste en comparar la vivienda con otras propiedades similares en la misma área geográfica que hayan sido vendidas recientemente. Se tienen en cuenta todos los factores diferenciales de cada vivienda como el tamaño, el acceso a servicios, su certificación energética, etc. Requiere información de calidad y se comparan matemáticamente estos elementos entre sí hasta generar un valor para cada factor en comparación con otros inmuebles. Es el método más común en la tasación residencial.
• Método de coste. Se basa en calcular la suma del coste de todos sus componentes y restando la depreciación. Este método es frecuente en propiedades nuevas de tipo unifamiliar
• Método de tasación residual. Es específico para solares, solares edificados o inmuebles en rehabilitación y cuando no se puede usar la metodología de comparación. Hay dos procesos matemáticos para llevarlo a cabo.
• Método de capitalización de rentas. Este método se aplica principalmente a inmuebles destinados al alquiler y estima el valor de la propiedad según los ingresos que genera.

El método a utilizar depende del tipo de propiedad y su finalidad, pero todos ofrecen una visión ajustada al valor real de mercado.

Factores que influyen en la tasación de una vivienda

Como comentábamos anteriormente, sea cual sea el método utilizado para la tasación, lo importante es que haya unos factores concretos que el tasador técnico tenga en cuenta porque marcarán la diferencia de valor.

En concreto, los factores destacados son la ubicación de la vivienda, la superficie total de la misma, la antigüedad del inmueble, su propio estado de conservación o reformas, las vistas y orientación. Además, el criterio de su eficiencia energética puede ser clave por el posible ahorro que generan a medio y largo plazo. 

Finalmente, destacamos la propia demanda del mercado. En mercados con alta demanda y poca oferta, el valor de la vivienda puede ser mayor.

Aspectos que pueden incrementar el valor de una vivienda

Algunos elementos o mejoras pueden incrementar significativamente el valor de una propiedad son las renovaciones recientes, el espacio exterior, la instalación de sistemas de eficiencia energética o las certificaciones de sostenibilidad. 

La valoración de este factor de sostenibilidad y eficiencia se puede medir también con nuestra valoración sostenible que te permite conocer las mejoras a realizar para mejorar el rendimiento de tu vivienda. 

Aspectos que pueden reducir el valor de la vivienda

Así como hay factores que elevan el valor, existen otros que pueden disminuirlo como son la propia necesidad de reparaciones, la poca eficiencia energética, la ubicación en áreas ruidosas o inseguras, así como poco comunicadas con el transporte, y la mala distribución de los espacios de la casa.

¿Cómo se tasa una casa?

En el proceso de tasación de una propiedad, se tiene en cuenta cómo inicialmente se hace la petición por parte del solicitante (comprador o vendedor de la casa) a una entidad tasadora. 

Esta persona deberá ponerse en contacto con una sociedad de tasación como Valmesa que cuente con amplia experiencia y se pueda desplazar a tu ubicación (nosotros nos localizamos en toda España). Podrás acceder a su web y rellenar el formulario con la información solicitada o bien resolver tus dudas iniciales por teléfono o a través de su email.

En el caso de Valmesa, en menos de 24 horas, te llamará un asesor y te enviará ese mismo día un presupuesto de la vivienda a tasar para su aceptación. A continuación, se concretará una fecha de visita.

En este proceso nos tendrás que ofrecer una nota simple registral de la vivienda o la escritura de esta y sus datos catastrales, pero te ayudaremos a saber cómo conseguir esta documentación. 

Posteriormente, el proceso de tasación consistirá en lo siguiente: 

1. Inspección del inmueble. El tasador visita la vivienda y analiza su estado, características y medidas.
2. Análisis de comparables. Se estudian propiedades similares en la zona para establecer una comparación justa a través de una investigación de mercado.
3. Cálculo del valor. Dependiendo del método de tasación, se calcula el valor de la vivienda.
4. Emisión del informe de tasación. El tasador entrega un informe que detalla todas las observaciones, comparaciones y el valor final de la propiedad.

De forma paralela a la inspección del inmueble, se consultará con los diferentes Registros oficiales para investigar si se incumple alguna normativa oficial. En esta fase podemos comprobar si se ha aumentado la superficie declarada oficialmente en cuyo caso el informe del tasador se limitará a dar una valoración solamente de lo que se haya informado en esos Registros oficiales.

Consejos adicionales para tasar una vivienda

A continuación te ofrecemos algunos consejos claves para este proceso:

• Ser exactos al describir el bien que queremos valorar en el formulario o contacto inicial con la tasadora.
• Debes saber exactamente para qué solicitas la tasación y comunicarlo a la entidad tasadora (puede ser para pedir un préstamo, o para tener una idea de lo que vale, etc…)
• Según el destino para el que nos solicitan la tasación debemos pedir unos documentos específicamente para cada modalidad.
• En el caso de cosas materiales deberemos visitar y ver el bien para saber su valor.
• Las superficies deben ser rigurosamente exactas.
• Examinar la documentación y cumplir la normativa.
• La prospección de las últimas operaciones realizadas en la zona y el conocimiento de sus precios resulta vital para saber el precio objetivo del bien tasado.
• Este valor podría modificarse de acuerdo con las características singulares de nuestro bien (diferente tamaño, calidad, etc).
• En definitiva deberemos calcular el valor según sea el motivo de la solicitud (por ej. para las hipotecas se calculan tres valores por diferentes metodologías y se aporta el menor de ellos para ser conservadores en la valoración).

Tasar una vivienda adecuadamente es crucial para asegurar transacciones inmobiliarias justas y para conocer el valor real de una propiedad. Te permitirá tomar decisiones informadas en el proceso de compra, venta o refinanciación de tu propiedad. No dudes en contar con Valmesa para ello.