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El futuro del mercado inmobiliario en Valencia tras la DANA: ¿cómo impactarán las inundaciones en precios y tendencias?
Con más de 268.000 inmuebles afectados y pérdidas estimadas en 3.940 millones de euros, Valmesa analiza las repercusiones a corto y largo plazo en el sector inmobiliario.
El carácter extraordinario de este suceso, que superó ampliamente las zonas identificadas como inundables con un periodo de retorno de 500 años, permite considerarlo, desde una perspectiva lógica y técnica, como un evento aislado y altamente improbable de repetirse con la misma severidad incluso a largo plazo. Sin embargo, las imágenes de devastación que todos hemos presenciado han generado un impacto emocional inmediato, afectando de manera rápida y significativa las dinámicas del mercado inmobiliario. Este choque entre lo excepcional y lo tangible redefine cómo los riesgos climáticos influyen en la percepción del valor de los inmuebles en la región.
El devastador paso de la DANA por Valencia el pasado 29 de octubre ha dejado un impacto sin precedentes en más de 70 municipios, afectando gravemente al tejido urbano y rural. Según los datos recopilados por Valmesa, 268.000 inmuebles construidos se encuentran dentro de las zonas afectadas, incluyendo 145.112 viviendas, 16.179 naves industriales y 9.190 locales comerciales, entre otros. El coste estimado para su rehabilitación asciende a 3.940 millones de euros, basándonos en un análisis técnico detallado de alturas, usos, y superficies catastrales. Estos valores se han visto incrementados con respecto a las previsiones de los primeros días, conforme se han ido recibiendo nuevos datos actualizados.
Los inmuebles dentro de las zonas inundadas presentan un amplio espectro de daños, que van desde la ruina total en áreas donde la corriente arrasó con viviendas completas, hasta casos más leves, como la inundación parcial de garajes que solo requieren limpieza y pintura.
Este abanico de situaciones diferencia a esta DANA de otras catástrofes recientes, como el volcán de La Palma, donde la naturaleza del fenómeno supuso la destrucción completa y permanente de las propiedades afectadas.
Esta diversidad en el impacto pone de manifiesto la complejidad de las tareas de recuperación, que requerirán soluciones personalizadas y un enfoque técnico adaptado a cada caso para agilizar el retorno a la normalidad.
Pero el efecto de este fenómeno va más allá de los números actuales. ¿Qué podemos esperar para el mercado inmobiliario en Valencia en los próximos meses y años?
Impacto a corto plazo: descenso en precios y redistribución de la demanda
Para Valmesa, la percepción del riesgo será un factor clave en el mercado. Los inmuebles situados en las zonas inundables podrían sufrir una caída de precios del 15-18% en los próximos 6-8 meses, mientras que las zonas cercanas consideradas más seguras podrían experimentar un aumento de valor de entre 6-8% en 12-24 meses.
Si miramos lo que ha acontecido históricamente en situaciones similares como el huracán Katrina en 2005 en Nueva Orleans, las inundaciones en Reino Unido en 2007, las del Medio Oeste de Estados Unidos (Iowa y Missouri) de 2.008 y el huracán Harvey en 2.017 en Houston, nos encontramos en todos estos casos con una bajada del precio de los inmuebles en las zonas inundadas y un aumento de la demanda de las zonas consideradas más seguras, lo que provocó un aumento del precio en estas zonas.
Un ejemplo extremo es lo ocurrido tras el huracán Katrina, donde bajadas drásticas del 25-40% en unos meses en las zonas más afectadas, llevaron a un incremento de hasta un 20-30% en los siguientes 5 años en las zonas cercanas o con menos daño. La recuperación total del mercado inmobiliario llevó más de una década.
Sector del alquiler y obra nueva: reacciones rápidas pero costosas
El mercado del alquiler, más dinámico, podría recuperarse rápidamente, pero no sin un impacto inicial. En las zonas no afectadas, en Valmesa, esperamos un aumento del precio de los alquileres a corto plazo, mientras que el coste de la obra nueva en toda la región podría subir entre un 3-5% en los próximos 12-24 meses debido a la presión en los costes de construcción.
La necesidad de mano de obra para la reconstrucción en un sector ya tensionado y con baja tasa de paro, conllevará sin duda una subida de costes, con el consiguiente aumento de los precios en obra nueva.
Existirá una bajada en la oferta de vivienda al retirarse del mercado los inmuebles afectados, además de los que han pasado a ocupar las personas cuyas viviendas deben ser rehabilitadas y están inhabitables de momento. Esta circunstancia conllevará una paralización del mercado en la zona.
Naves y locales comerciales: el segmento más afectado
Con daños significativos en infraestructuras y por su mayor exposición a riesgos, se prevé que el comportamiento de este segmento sea más pronunciado que el de las viviendas. Las zonas no inundables podrían registrar un incremento de precios de hasta un 10-15% a medida que las empresas afectadas buscan relocalizarse.
Las ayudas y seguros, si llegan como se está anunciando y si además vienen apoyadas con facilidades de financiación y una perspectiva de bajada de tipos de interés, propiciarán una dinámica rápida de recuperación, pero que a su vez también ayudará a tensionar los precios de construcción.
La reparación de las infraestructuras, si se demora en el tiempo, puede provocar que los habitantes que han dejado por unos días sus casas tarden mucho más en volver a ellas, o directamente busquen nuevas zonas donde vivir.
Habrá que ver también cómo el sector del seguro traslada los costes y riesgos al mercado, donde se espera que miren con más detenimiento la ubicación del inmueble asegurado con subida de primas y restricciones de cobertura.
Mapa Rehabilita Valencia
Para la elaboración de estas predicciones, en Valmesa hemos tenido en cuenta los datos analizados por el sistema Copernicus de todos los inmuebles afectados en la zona y representados en una herramienta interactiva desarrollada por el departamento de Data de Valmesa. El Mapa REHABILITA VALENCIA cruza datos propios y de terceros, logrando una cartografía precisa de las áreas más castigadas en la provincia de Valencia.
De los datos analizados para la elaboración del mapa, en Valmesa hemos podido calcular el número total de inmuebles afectados, 268.032 y el coste aproximado de su rehabilitación.
El mapa cuenta además con un buscador intuitivo que permite a cualquier usuario verificar, a través de la referencia catastral, si un inmueble se encuentra en las zonas afectadas. Además, el sistema proporciona información clave del inmueble registrada en el catastro, facilitando un acceso rápido y preciso a datos fundamentales.
Esta información, de acceso público, ha sido puesta a disposición de ciudadanos, instituciones, aseguradoras, entidades bancarias y Administraciones Públicas para agilizar la identificación de inmuebles afectados y facilitar el proceso de recuperación en el menor tiempo posible.
Riesgos climáticos en la toma de decisiones
La DANA debería marcar un antes y un después en la percepción del riesgo climático en el mercado inmobiliario valenciano. Factores como la inundabilidad pasarán a ser determinantes en las decisiones de compra, venta y aseguramiento de inmuebles. Y herramientas como los Mapas de Riesgos Ambientales de Valmesa se pueden convertir en una valiosa herramienta de información para la toma de decisiones. Este fenómeno puede acelerar la implementación de infraestructuras preventivas, cuya ausencia prolongará la incertidumbre en el mercado.
Previsiones clave de Valmesa para Valencia tras la DANA:
- Bajada de precios en zonas inundables: 15-18% a corto plazo.
- Subida en zonas seguras cercanas: 6-8% en 12-24 meses.
- Incremento del coste de obra nueva: 3-5% en el conjunto de la región.
- Recuperación de precios inmobiliarios en 5-6 años, condicionada por la inversión en infraestructuras.
- Incremento de los precios de alquiler en zonas no dañadas: 3-5% a corto plazo (2-4 meses).
- Comportamiento más volátil en naves y locales con subidas del 10-15% en zonas no inundables.
- A nivel general concienciación de los riesgos climáticos para la toma de decisiones, pasando a ser la inundabilidad un aspecto más a considerar en el futuro en la compra de un inmueble.
La reconstrucción será un proceso complejo que exigirá una colaboración activa entre ciudadanos, administraciones públicas y el sector privado. Valmesa se compromete a seguir analizando el impacto de este fenómeno y a contribuir con soluciones que ayuden a la recuperación económica y social de las zonas afectadas.
Puedes consultar el Mapa REHABILITA VALENCIA desde aquí.
