¿Cómo calcular el precio de una finca rústica o terreno?

Muchos clientes nos contactan porque han heredado una finca familiar y desean venderla o realizar particiones entre los herederos. En otras ocasiones, nos contactan porque se trata de un caso de expropiación por parte de la administración pública.

En cualquier caso, conocer el valor oficial de la finca rústica facilita la resolución de posibles desavenencias entre el comprador y el vendedor.

Para poder comprar o vender una finca rústica, es necesario conocer el precio de los terrenos y de las construcciones o estructuras que puedan existir en estos terrenos. Pero, ¿cuál es el proceso para calcular el precio de un terreno rústico o finca? Existen diferentes opciones a la hora de calcular el precio de una finca rústica o terreno, que te permitirán conocer el valor real del terreno a valorar. Lee este artículo y lo descubrirás todo.

¿Qué es una finca rústica o un terreno?

Una finca rústica o un terreno rústico se refiere a una extensión de tierra situada en un entorno rural, dedicada principalmente a actividades agrícolas, ganaderas, forestales o de conservación medioambiental. 

A diferencia de los terrenos urbanos, los terrenos rústicos no están destinados a desarrollos urbanos, aunque pueden contar con edificaciones relacionadas con la actividad agrícola o rural.

¿Qué tipos de terrenos rústicos hay?

Existen diversos tipos de terrenos rústicos, cada uno con características y usos específicos:

• Terrenos agrícolas. Destinados al cultivo de vegetales, cereales, frutas, entre otros.
• Terrenos forestales. Utilizados para la producción de madera y otros productos forestales.

• Terrenos ganaderos. Destinados a la cría y pastoreo de ganado.
• Terrenos de conservación. Reservados para la protección del medio ambiente y la biodiversidad.
• Terrenos mixtos. Combinan varias de las actividades que hemos comentado en una misma área.

Factores para calcular el valor del terreno rústico

Calcular el precio de un terreno rústico implica considerar varios factores que influyen directamente en su valor. Entre los más relevantes se encuentran:
– Ubicación. La proximidad a centros urbanos, vías de comunicación y servicios básicos.
– Extensión y forma. Tamaño del terreno y su configuración geográfica.
– Calidad del suelo. Fertilidad y capacidad productiva del suelo.
– Recursos de agua. Disponibilidad de agua para riego y otras necesidades.
– Infraestructuras. Existencia de edificaciones, caminos, cercas y otras instalaciones.
– Uso actual y potencial. Su actividad actual y su viabilidad futura.
– Normativa urbanística. Regulaciones y restricciones legales que afectan el uso del suelo.

¿Cómo saber el valor de una finca rústica o un terreno?

Determinar el valor de una finca rústica o terreno requiere un análisis detallado de los factores mencionados anteriormente, además de aplicar métodos de valoración específicos. A continuación, se detallan algunos de los métodos más utilizados para calcular el precio de un terreno rústico.

Métodos para saber calcular el valor del terreno rústico

Estas son las opciones para valorar una finca rústica o terreno:

Método de capitalización de renta o analítico

El método de capitalización de renta o analítico es el más demandado y se basa en la capacidad del terreno para generar ingresos.

Se trata de capitalizar los ingresos menos los gastos de la finca rústica, a la tasa de capitalización adecuada en cada caso. Este método es especialmente útil para terrenos agrícolas y ganaderos.

Método de comparación o sintético

El método de comparación o sintético guarda ciertas similitudes con el de valoración de inmuebles urbanos, ya que se centra en el precio de otras fincas o terrenos con características similares y situadas a poca distancia, siempre y cuando se conozca el importe de operaciones recientes. 

Los principales inconvenientes del método de comparación es que los inversores inmobiliarios se ven obligados a trasladarse hasta la zona, así como que resulta complicado conocer con exactitud el montante de las operaciones realizadas sobre fincas similares.

Además, se deben ajustar las diferencias en cuanto a características y condiciones para obtener una estimación precisa del valor.

Método estadístico

Al valorar una finca o terreno mediante el método estadístico, se buscan correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor, vinculándolas con una serie de variables como la ubicación del terreno, la distancia que existe hasta la capital, los rendimientos que ofrece la tierra, etc.

Por tanto, utiliza datos estadísticos y modelos matemáticos para predecir el valor del terreno. Este método requiere un análisis de gran cantidad de información y es más complejo, pero puede ofrecer estimaciones muy precisas.

Método de valoración de árboles ornamentales

Desde que entrase en vigor la Norma Granada, promovida por la Asociación Española de Parques y Jardines Públicos, se puede obtener una solución objetiva para este tipo de valoraciones de fincas, con diferentes finalidades. 

La Norma Granada se basa en tomar una serie de parámetros altamente precisos, para posteriormente proyectarlos en el tiempo, según el tamaño y precio actualizados.

Se utiliza cuando el terreno incluye árboles ornamentales cuya valoración se hace individualmente. Este método toma en cuenta la especie, edad, estado de salud y valor estético de los árboles.

El principal inconveniente es que no se determina el precio definitivo dado que no existe mercado para este tipo de terrenos, así como que tampoco se puede determinar su valor en función de su renta. Lo único que se podrá obtener será un valor de afección, en función de aspectos como la estética, el simbolismo, paisajes, calidad de vida, etc.

Método de valoración medioambiental

Este enfoque valora el terreno en función de su valor ecológico y los servicios ambientales que proporciona, como la conservación de la biodiversidad, protección de cuencas hidrográficas, y almacenamiento de carbono.

Aquí se toman como referencia los valores medioambientales que dispone el terreno, asignando un valor concreto a cada uno de ellos.

Método de valoración de infraestructuras agrarias

Este método analiza las infraestructuras agrarias del terreno, tales como sistemas de riego, almacenes, establos, caminos, entre otros. 

¿Cuál es la finalidad de la tasación de fincas rústicas y terrenos?

Son dos las principales finalidades que puede tener la tasación de fincas rústicas y terrenos:

• Tasación hipotecaria. A través de la tasación hipotecaria se valora un inmueble, que actuará como garantía para acceder a un préstamo hipotecario, gestionado principalmente por una entidad financiera. La validez de una tasación hipotecaria es de seis meses.
• Tasación para conocer el valor real del terreno. Cuando se realiza una tasación para conocer el valor real del terreno, se debe a que es el propietario de la finca el que tiene interés en conocer cuál es el valor de la propiedad, ya sea para ponerla a la venta, para fraccionarlo en casos de herencias, negociar con la administración, etc.